Tappioiden vähentäminen luovutusvoitoista

Juha HallbergTämän vuoden aikana olen tehnyt arvopapereilla kauppoja, joista on tullut voittoja enemmän kuin tappioita. Kuuluuko sijoitusasunnon myynnistä saatu voitto samalla tavoin niihin luovutusvoittoihin, joista voidaan vähentää mahdolliset tappiot?

Asiaa pohtimassa Uudenmaan Premium Banking –konttorin varainhoidon lakimies Juha Hallberg.

Sijoitusasunnon myynnistä saatu voitto on verotettavaa luovutusvoittoa ja verotuksessa tästä vähennetään mahdollisesti joistakin muista sijoituksista, esim. osakkeiden, joukkovelkakirjalainojen ja rahasto-osuuksien myynneistä saadut tappiot. 

Luovutusvoitto lasketaan siten, että myyntihinnasta vähennetään hankintahinta. Omaisuuden hankkimisesta ja myymisestä aiheutuneet kulut voi myös vähentää. Kannattaa siis tarkastaa myös itse sijoitusasunnon hankintamenon määrä. Hankintamenoon nimittäin huomioidaan myös aikanaan maksetut oston kulut, mm. varainsiirtovero. Perintönä tai lahjana saadun omaisuuden hankintahintana toimii lähtökohtaisesti perintö- tai lahjaverotuksessa omaisuudelle vahvistettu arvo.

Lisäksi olet saattanut maksaa pääomavastiketta, jota kutsutaan myös rahoitusvastikkeeksi. Myyjä voi lisätä nämä aina asunto-osakkeiden hankintamenoon, kun pääomavastike on rahastoitu taloyhtiön kirjanpidossa. Mikäli taloyhtiö taas tulouttaa rahoitusvastikkeen, kuukausittain maksettava rahoitusvastike on vähennyskelpoinen vuosittaisesta vuokratulosta vähentäen näin kertyvää pääomatuloa ja pääomatuloveroa. 

Luovutustappiot vähennetään niiden syntymisjärjestyksessä. Jos vahvistettuja tappioita olisi edellisiltä vuosilta, ne vähennetään ennen tänä vuonna mahdollisesti syntyneitä tappioita.

Kiinteistön ja arvopaperin luovutustappion voi vähentää samana tai viitenä seuraavana vuonna syntyvästä myyntivoitosta. 1.1.2016 jälkeen realisoituneet luovutustappiot voidaan vähentää myös muista pääomatuloista. Ennen vuotta 2016 realisoituneet luovutustappiot ovat vähennyskelpoisia vain luovutusvoitoista.

Veroprosentti määräytyy lopullisessa tuloverotuksessa sen mukaan, kuinka suuret ovat verovuoden pääomatulot yhteensä katsomatta siihen, mistä pääomatulot ovat syntyneet. Pääomatuloja ovat mm. pörssiyhtiöistä saadut osingot, luovutusvoitot eri sijoituksissa, metsän myynnin tulot ja vuokratulot.    Niinpä kysyjän sijoitusasunnon luovutusvoittokin siis lasketaan mukaan siihen koko verovuoden pääomatulojen määrään, kun lasketaan mahdollista 30 000 euron rajaa ja sen ylittävän pääomatulon verottamista 34 % verokannalla.