Vieläkö korot nousevat? – Kesän asuntomarkkinakatsaus

Asuntokauppa on jatkunut vaisuna koko alkuvuoden 

Asuntojen myyntiajat ovat pidentyneet ja hinnat laskeneet koko maassa. Eniten myyntiajat ovat pidentyneet pääkaupunkiseudulla. 

Yksiöiden hinnat ovat pudonneet jo liki 10 % vuodentakaiseen verrattuna, kun kolmioiden ja sitä suuremmissa asunnoissa hintojen lasku on ollut vain 3 prosentin luokkaa. Pienten asuntojen kysyntä on vähentynyt, kun ihmiset ovat alkaneet arvostaa isompia asuntoja sijainnin kustannuksella etätöiden yleistyttyä. 

Hintojen lasku on kuitenkin hidastunut kevään aikana. Energiahintojen maltillistumisen, korkojen nousun tasaantumisen sekä hyvänä säilyneen työllisyystilanteen odotetaan tukevan asuntokauppaa ja -hintoja loppuvuotta kohden. Ensi vuonna asuntotarjonta supistuu merkittävästi rakentamisen hidastuessa, mikä alkaa myös tukea asuntohintoja. 

Odotamme asuntohintojen laskun pysähtyvän lähikuukausina, jolloin kokonaislaskua hinnoille tulee 7 % koko maassa ja 10 % pääkaupunkiseudulla viime vuoden huipuista. Hintojen merkittävää nousua joudutaan kuitenkin odottamaan vielä ensi vuoteen. 

Jos inflaatio osoittautuu odotettua sitkeämmäksi, voivat korot nousta vielä jonkin verran tämän hetken odotuksiakin korkeammalle. Markkinoilla odotetaan ohjauskoron laskua jo vuodenvaihteessa, mutta Nordean näkemyksen mukaan korot säilyvät korkealla vielä pitkälle ensi vuoteen. 

Rakentaminen hidastuu voimakkaasti

Vaikka asuntokysyntä on heikkoa, kasvaa tarjonta edelleen. Uusia asuntoja valmistuu vielä tänä vuonna ennätysvauhtia, mikä osaltaan painaa asuntojen hintoja alaspäin. Ensi vuonna asuntoja valmistuu jo selvästi tätä vuotta vähemmän. 

Pääkaupunkiseudulla on viime vuosina rakennettu enemmän kuin kotitalouksien määrä kasvoi, ja asuntoja on nyt enenevissä määrin tyhjillään. Tämä näkyy vuokra- ja myynti-ilmoitusten määrän kasvuna. Ylitarjonta painaa asuntojen hintoja sekä vuokria alaspäin pääkaupunkiseudulla enemmän kuin koko maan tasolla. 

Omakotitalojen hinnat laskussa

Omakotitaloissa hinnat ovat vuoden takaa laskeneet 7,3 % takaisin vuoden 2020 alun tasolle. Ainoastaan pääkaupunkiseudulla hinnat ovat pysyneet lähellä viime vuoden huipputasoja. Vanhoissa omakotitaloissa kauppamäärät ovat tippuneet 35 % vuodentakaisesta koko maassa. Tonttikauppa on puolestaan tippunut puoleen viime vuodesta, joten uusia omakotitalojakin valmistuu jatkossa selvästi nykyistä vähemmän.

Energiatehokkuuden ja lämmitysmuodon merkitys korostui viime talvena, jolloin suoran sähkölämmityksen omakotitalot eivät menneet kaupaksi. Uusissa taloissa energiakustannukset jäivät huomattavasti pienemmiksi ja ne pitivät siten hintansa vanhoja taloja paremmin. 

Omistus- vai vuokra-asunto? 

Korkojen noustessa vuokra-asumisesta on tullut aiempaa houkuttelevampaa. Vuokra-asumisen kokonaismenot ovat olleet tyypillisesti pienempiä kuin omistusasumisessa, tosin viime vuosien matalan korkotason aikana kokonaismenot ovat olleet hyvin lähellä toisiaan. Toisaalta omistusasumisessa lainan lyhennys ei ole varsinainen asumisen kulu, vaan säästämistä. Vuokralla asuminen onkin ollut yleensä selvästi kalliimpaa kuin omistusasuminen, kun omistusasumisen kuluiksi huomioidaan vain yhtiövastikkeet ja korot.

Viimeaikaisten vastikkeiden ja korkojen nousun jälkeenkin omistusasunnon vastike- ja korkokulut jäävät selvästi vastaavan kokoisen asunnon keskivuokraa pienemmäksi koko maassa. Toki kuukausittainen asumiseen ja asuntosäästämiseen menevä rahasumma on nyt korkeampi kuin vuokra-asunnossa. 

Vuokra- vai omistustontti? 

Omakoti- ja kerrostaloja on nykyisin yhä enemmän vuokratonteilla. Asuntoa ostaessa onkin hyvä tarkastaa tontin omistusmuoto, koska se vaikuttaa asumiskuluihin ja ostohintaan. Perusohjeet omistus- ja vuokratonttien vertailuun löydät täältä. 

Vanhoissa kerrostaloasunnoissa vuokratontilla olevat asunnot ovat olleet keskimäärin 12 % halvempia (pk-seudulla 16 %) kuin omistustontilla olevat asunnot vuosina 2009-2022. Koska vuokratontilla olevan asunnon hinta on edullisempi, korkojen nousun vaikutus lainamenoihin jää omistustonttia pienemmäksi. 

Sijoitusasuntojen kokonaistuotot pakkasella 

Asuntojen vuokratuotot ovat hieman nousseet viimeisen vuoden aikana, kun asuntojen hinnat ovat laskeneet. Vuokrien nousu on kuitenkin ollut hidasta ja kohonneet vastikkeet ovat syöneet osan vuokratuoton kasvusta. 

Asuntosijoittajalle kuluva vuosi on vielä haastava, mutta ensi vuosi näyttää jo paremmalta. Hintojen lasku on tulossa päätökseen ja samalla asuntotarjonnan kasvu hidastuu rakentamisen supistuessa, jolloin myös vuokratason odotetaan jälleen kohoavan hieman nopeammin. 

Miten kotitalouksien kannattaa nyt toimia?

• Asunnon omistajan ei tarvitse huolestua hintojen väliaikaisesta laskusta, sillä asunnon hintavaihtelut ovat normaali osa talouden kiertokulkua. Omaa taloudellista tilannetta on kuitenkin hyvä seurata aktiivisesti. Jos oma lainanhoitokyky mietityttää, kannattaa olla hyvissä ajoin yhteydessä pankkiin, omaan tilanteeseen sopivan ratkaisun löytämiseksi. 
  
• Asunnon vaihtajan on hyvä tiedostaa pidentyneet myyntiajat, mutta hintojen lasku tarjoaa myös mahdollisuuden päästä käsiksi isompaan asuntoon pienemmällä välirahalla. 
  
• Ensikodin ostajalle markkina tarjoaa mahdollisuuden löytää ensiasunto aiempaa laajemmasta tarjonnasta ja vailla samanlaista kiirettä kuin vielä pari vuotta sitten. Pienempien asuntojen hinnat ovat laskeneet enemmän kuin asuntomarkkina keskimäärin. Pankista hyvissä ajoin haettu lainalupaus nopeuttaa ostotarjouksen tekemistä. Lainalupausta hakiessa omasta taloudesta on hyvä tehdä perusteellinen laskelma pankin tuella, jotta oma asumisen unelma on realistisella pohjalla.
  
• Vuokralaisella on nyt enemmän valinnanvaraa, kun monilla paikkakunnilla vuokratarjonta on lisääntynyt. Kasvava vuokratarjonta on pitänyt vuokrien nousun maltillisena ja luonut mahdollisuuden neuvotella vuokratasosta. Vuokranantajat arvostavat maksukykyisiä ja pitkäaikaisia vuokralaisia. 
  

Lue Nordean asuntomarkkinakatsaus kokonaisuudessaanAvautuu uuteen ikkunaan