Ensiasunnon ostajalla hyvä tilanne

Aiempaa korkeampi korkotaso on johtanut Suomessa asuntojen hintojen laskuun, mikä on avannut houkuttelevia tilaisuuksia ensiasunnon ostajille. Ensiasunnon ostajilla on vielä hyvin aikaa etsiä omaa kotia aiempia vuosia alemmilla hinnoilla.

Mimmit sijoittaa asuntoihin -podcast ensiasunnonostajille!

Nordean asiantuntijat ovat mukana Mimmit sijoittaa asuntoihin -podcastissa ja antavat neuvoja ensimmäisen oman kodin ostajalle. Podcastin juontaa asuntosijoittaja ja yrittäjä  Suvi Kinnunen.

Asumisen taloustaitoihin keskittyvästä podcastista saat täsmätietoa muun muassa 

  • asuntomarkkinoista 
  • ensiasunnon ostamisesta 
  • lainaneuvottelun kulusta. 

Tervetuloa kuuntelemaan Mimmejä ja Nordean asiantuntijoita!

Mikä on Mimmit sijoittaa asuntoihin?

Mimmit sijoittaa asuntoihin - small

Mimmit sijoittaa asuntoihin on media, jossa puhutaan rahasta, sijoittamisesta ja säästämisestä. Tällä kertaa podcast-sarja paneutuu ensiasunnon ostajan mietteisiin.

Ensiasunnon ostajan markkina jatkuu

"Ensiasunnon ostajalle sanoisin, että edelleen on hyvä hetki löytää oma unelmakoti. Vaikka ensiasunnon ostajan vapautus varainsiirtoverosta poistui vuodenvaihteessa, ovat useat muut  edut edelleen olemassa." kannustaa Nordean kiinnitysluottopankin toimitusjohtaja Jussi Pajala ensiasunnon ostajaa.

"Ensimmäisen oman kodin ostaminen on hintatason laskettua yhä edullisempaa kuin vuosiin. Asuntomarkkina ei tästä ole muuttumassa lyhyellä aikavälillä.” 

Nordean asuntomarkkinakatsauksen mukaan asuntojen hintojen odotetaan kääntyvän nousuun vasta vuoden jälkimmäisellä puoliskolla, ja silloinkin nousun odotetaan olevan maltillista. Siksi ensiasunnon ostajilla on hyvin aikaa etsiä yksiöitä ja kaksioita aiempia vuosia alemmilla hinnoilla.

Ensimmäinen koti on keskimäärin noin 45 neliön tilava yksiö tai kaksio, joita on viime aikoina rakennettu kasvukeskuksiin erityisen runsaasti. 

Lisäksi, ennen korkojen nousua moni pieni asunto päätyi sijoittajille vuokrakohteeksi. Pajalan mukaan moni näistä asuntosijoituskohteista on vapautunut ensiasunnon ostajien ulottuville, kun korkojen ja yleisen kustannustason nousu on luonut yleistä epävarmuutta asuntosijoittamista kohtaan. 

Ensiasunnon ostajan edut

Ensiasunnon ostaja on erityisasemassa, ja hänellä on monia etuja helpottamassa lainan ottamista ja ensimmäisen kodin ostamista. 

Erityisiä ensiasunnon ostajan etuja ovat:

  • Pienempi omarahoitusosuus eli vähemmän etukäteissäästöjä.
  • Maksuton valtiontakaus ASP-lainalle kattaa jopa 90 prosenttia asunnon hankintahinnasta.
  • Asuntosäästämisen edut ASP:ssä.

Milloin ensiasuntoa harkitsevan kannattaa ottaa yhteyttä pankkiin? 

Monesti ensiasunnon ostajia mietityttää, pääseekö pankkiin lainaneuvotteluun ja saako lainaa ylipäätään. Jussi Pajala muistuttaa, että nuori ikä ei missään tapauksessa ole este lainan saannille.  

”Itse asiassa nuoret kyllä pääsevät lainaneuvotteluun ja saavat lainaa. Tärkeimpänä edellytyksenä on todennettu maksukyky, jotta lainan saa maksettua pankille takaisin."

Lainaneuvottelussa käydään läpi lainaan liittyviä käsitteitä, kuten korot, vakuudet, lyhennystavat ja korkojen nousuun liittyvät suojautumismahdollisuudet. 

Lue, mitä lainaneuvottelussa tapahtuu

Moni ajattelee, että on pankkiin ollaan yhteydessä vasta, kun on jo löydetty omaksi kodiksi sopiva asunto.  Tämä on yleinen väärinkäsitys, toteaa Nordeassa asuntoasioissa neuvova Teemu Hiltunen.  ”Pankkiin kannattaa olla yhteydessä ennakoivasti heti, kun mieleen tulee ajatus oman kodin hankkimisesta. Autamme sinua unelmiesi kirkastamisessa ja mahdollisuuksiesi kartoittamisessa.”

Yksi syy ennakointiin on siinä, että kunkin asiakkaan kohdalla olisi hyvä katsoa, olisiko ASP-säästäminen vai muunlainen asuntosäästäminen hänelle paras vaihtoehto.

Lue tarkemmin, kuinka haet lainaa.

Tiesitkö nämä?

Kolme faktaa asuntolainasta

  1. Suomessa ensiasunnon ostaja on keskimäärin 30-vuotias.   
  2. Suomalaisista kotitalouksista 63 % asuu omistusasunnossa, ja 31 %:lla on asuntolainaa.  
  3. Asunnon omistajista 49 % on asuntovelallisia.  

Valtion takauksella ja kahden vuoden ASP-säästämisellä kiinni omaan asuntoon  

ASP on lakiin perustuva ja valtion tukema järjestelmä, jonka alkuperäinen tarkoitus on ollut tukea nuorten ensiasunnon hankintaa. Tällä hetkellä ASPin eduista pääsee nauttimaan jopa 44-vuotias ensiasunnon ostaja.  

”Nuoret tuntuvat tietävän aika vähän ASPista. Tai tieto tulee liian myöhään, sillä ASP-tilille pitää säästää vähintään kahdeksana kalenterivuosineljänneksenä. Kuitenkin moni olisi voinut säästää vuosien mittaan ja saada hyvät edut”, Hiltunen tietää.  

Asuntosäästäminen kannattaa aloittaa, vaikka ihan tarkka asunnon ostoaika ei olisikaan vielä mielessä. Kun säästöaika on pitkä, pienetkin summat kerryttävät ajan kanssa hyvät säästöt. Samalla saa tuntumaa rahan laitosta sivuun ja aikanaan tulevasta lainan takaisinmaksusta.  

”Usein nuorten tarve ja ajatus oman kodin hankkimisesta tulee omilta vanhemmilta: oma koti pitää olla. Ja usein myös vinkki säästämiseen tulee kotoa”, kertoo Hiltunen.  

Hiltusen mukaan ASP-säästäjä voi tarvittaessa ostaa myös kalliimman asunnon kuin ASP-ehtojen mukaisesti saisi. ”Jos asunnon hinta on enemmän kuin ASP-lainaa voi ehtojen mukaan saada, neuvottelemme lisälainasta ja siihen tarvittavista vakuuksista.”

Ensiasunnon ostaja tarvitsee vähemmän säästöjä 

Yksi merkittävimmistä eduista ensiasunnon ostajalle on se, että häneltä edellytetään huomattavasti vähemmän säästöjä asuntolainaa hakiessa kuin heiltä, jotka ovat ensimmäisen asuntonsa ja lainansa jo ehtineet hankkia.  

Tavallisen ensiasunnon lainan säästövaatimus on vain 5 % asunnon hinnasta, kun asunnonvaihtajalla se on 10 %.  

Toisin sanoen asunnonvaihtaja saa asuntolainaa enintään 90 prosenttia sitä varten annettavien vakuuksien käyvästä arvosta. Ensiasunnon ostajilla tämä lainakatto on enintään 95 prosenttia, ja ASP-lainassa 90 prosenttia.   

ASP-lainassa omien säästöjen osuus on siis 10 %, eli enemmän kuin tavallisessa lainassa. Samalla säästäjä hyötyy kuitenkin maksuttomasta valtion takauksesta, joka takaa aina 90 prosenttiin asti lainamäärän pankille, eikä muuta vakuutta tarvita.  

”Siten ensiasunnon ostaja tarvitsee vain 10 % lainan määrästä omia säästöjä ja saa valtiontakauksen. Tämä on yksi ASP-säästöihin liittyvä etu, jota kovinkaan moni nuori ei tunnu tietävän”, toteaa Teemu Hiltunen.  

Ilman ASPia asunnon kauppahinnasta enintään vain 75 % käy vakuudeksi. Loppuosalle lainasta tarvitaan muita reaalivakuuksia, kuten esimerkiksi lisää säästöjä, tai vaihtoehtoisesti pankin myöntämä maksullinen lisätakaus.   

Ensiasunnon ostajan korkoedut ja korkotuki
Asuntolainan korko ja muut kulut

Ensiasunnon ostajan korkoedut ja korkotuki

Vaikka asuntojen hinnat ovat laskeneet, ensiasunnon ostajaa saattaa hirvittää asuntolainojen korkojen aiempaa reippaasti korkeampi taso.  

Asian puntaroinnissa voi helpottaa tieto siitä, että ASP-lainan korko on alempi kuin vastaavien muiden asuntolainojen korko. Lisäksi jos tällaisen lainan korko nousee yli 3,8 prosentin, valtio maksaa osan korosta korkotukena kymmenen ensimmäisen lainavuoden ajan.   

Sen sijaan laajempaa asuntovelallisten joukkoa koskenut verotuksessa tehtävä korkovähennys on poistumassa ja käytössä enää vuoden 2022 verotuksessa.  

ASP-säästäjä saa myös käyttötiliä korkeampaa korkoa talletuksilleen, ja siten asuntoon säästäminen voi sujua entistä nopeammin. ASP-tilille maksetaan 1 % talletuskoron lisäksi myös ASP-lainan ottajalle 4 % lisäkorko. Talletus- ja lisäkorko ovat verovapaita.

Asuntolainan korko ja muut kulut

Asuntolainassa suurimmat kulut muodostuvat lainaan neuvottellusta marginaalista sekä valitusta viitekorosta, kuten 12 kk euriborista. Asuntolaina sisältää usein kuitenkin myös muita pienempiä kuluja, jotka liittyvät esimerkiksi asuntolainan avaamiseen tai sen maksamiseen. Näiden kulujen yhteissummasta muodostuu asuntolainan todellinen vuosikorko. 

Esimerkki asuntolainasta ja todellisesta vuosikorosta

Otat lainaa 155 000 euroa, laina-ajaksi sovitaan 24 vuotta ja lainan koroksi 4,50 % (10/2023). Todellinen vuosikorko on 4,7 %, ja siihen sisältyy 620 euron avausmaksu sekä lainan maksuerän automaattinen veloitus 2,50 euroa/kk. Maksuerien lukumäärä on 288 kpl. Luoton ja luottokustannusten yhteismäärä on 256 796 euroa. Kuukausimaksu (annuiteetti) on 887 euroa. 

Laina-aika sekä lainan ja koron määrä ovat laskennallisesti edustava esimerkki Nordean tarjoamista lainoista. Huomioithan, että yllä oleva asuntolainan esimerkkilaskelma on suuntaa antava, eikä välttämättä vastaa myönnettävän lainan todellista vuosikorkoa.

Sanastoa ensiasunnon ostajalle

Varainsiirtovero on vero, jonka asunnon ostaja maksaa kaupanteon yhteydessä. Vero lasketaan kauppahinnasta.  Osakehuoneiston vero on 1,5 %. Kiinteistöissä, kuten omakotitalo, vero on 3 %.

Lue tarkemmin varainsiirtoverosta.

Lainan vakuus tarkoittaa omaisuutta, jonka lainanottaja antaa pankille pantiksi siltä varalta, ettei hän pystyisi maksamaan lainaa takaisin sovitusti. Asuntolainan vakuutena on aina ensisijaisesti ostettava asunto. 

Lue tarkemmin vakuuksista.

Lainakatto on Finanssivalvonnan määrittämä enimmäismäärä lainalle suhteessa sitä vastaan annettavien vakuuksien määrään. Tarkoitus on suojata asunnon ostajaa liialta velkaantumiselta. 

Lue tarkemmin lainakatosta.

Valtiontakaus tarkoittaa sitä, että jos asiakkaan elämäntilanne lainan ottamishetkestä muuttuisi eikä asiakas pystyisi maksamaan lainaa takaisin pankille, valtio maksaa siitä osan. 

Lue tarkemmin valtiontakauksesta.

Kuinka paljon voin saada asuntolainaa

Asuntolainan määrään vaikuttavat esimerkiksi omat tulosi ja menosi, säästöt, korkotaso sekä asunnon sijainti. Kannattaa myös pohtia itselle sopiva lainan kuukausierä.

Lue lisää ja laske arvio sinulle sopivasta lainasta

ASP-tili

ASP-tili eli asuntosäästöpalkkiotili on tuottava tili ensimmäisestä kodista unelmoivalle. Säästät asunnon hinnasta vähintään 10 prosenttia, ja lainaamme sinulle loput.

Lue ASP-tilistä ja aloita säästäminen

ASP-laina

Kun olet tehnyt talletuksen ASP-tilille vähintään kahdeksana vuosineljänneksenä ja säästänyt asunnon hinnasta vähintään 10 prosenttia, lainaamme sinulle loput.

Lue lisää ASP-lainasta